Тип мини-отеля, дизайн отеля, ремонт и реконструкция, а так-же его местоположение и наличие «изюминки» – вот основные критерии в подборе коммунальной квартиры под этот бизнес в Санкт-Петербурге.
Что может быть лучше для экономного туриста, чем недорогой отель в центре города с уютной обстановкой? А раз есть спрос – растет предложение. У некоторых коммунальных квартир в центре Петербурга появился шанс на новую жизнь – теперь уже в роли мини-отелей. Но их создание зависит от многих условий.
Приведем пример ремонта коммунальной квартиры под мини-отель наглядно:
Квартира площадью S=150 м.кв. была куплена в Центральном районе Санкт-Петербурга за 130 000р./м.кв. Общая стоимость квартиры составила 19 500 000р.
Ремонтные работы квартиры, сложная замена аварийного перекрытия пола, дизайн-проект, отделочные работы, а так-же оснащение мебелью и фурнитурой обошлость инвестору в целом в 50 000р./м.кв. Общая стоимость реконструкции составила 7 500 000р.
В итоге после 6-ти месяцев работы компании СТК 21 ВЕК над данным проектом мы видим 9-ти номерной фонд мини-отеля, который был реализован из коммунальной квартиры с учетом всех нюансов.При этом стоимость готового бизнеса в центре города Санкт-Петербурга составила 180 000р/м.кв. Общая стоимость инвестиционных затрат на данный проект доходной недвижимости составила 27 000 000р., что является достаточно леквидными вложениями. Стоимость и расчеты представлены на 2021 год.
С экономической точки зрения:
Преобразование коммунальной квартиры в мини-отель позволяет «снимать» с квадратного метра заметно больший доход, чем 5-7% годовых, как если бы эта квартира сдавалась в длительную жилую аренду. «В среднем по больнице» для хостелов характерна рентабельность около 30%-50% при чистой прибыли от 500 000 руб. до 1 млн руб. в мес», – отмечается в отчете, подготовленном Костюк Александром. Реальный уровень доходности конкретного отеля зависит от многих факторов, ключевым из которых является заполняемость, которая, в свою очередь, определяется местоположением объекта, качеством сервиса и ценовой политикой владельца.
«Одним из способов сокращения срока окупаемости является возможность оставить квартиру под отель в жилищном фонде, не переводя ее в статус коммерческого помещения, – отмечает директор ООО «СТК 21 ВЕК» Александр Костюк. – Надо правильно оформить арендные отношения между собственником недвижимости и юридическим лицом, управляющим мини-отелем, чтобы это юрлицо имело в уставе пункт о сдаче внаем меблированных комнат по ОКВЭД 55.23.3. При этом удастся экономить до 30% на стоимости ЖКУ, не требуется заново подсоединяться к сетям монополистов. Кроме того, можно сохранить уровень имущественного налога для жилых помещений, который ниже, чем у коммерческих».
ВЫБИРАЕМ БИЗНЕС-МОДЕЛЬ ДЛЯ МИНИ-ОТЕЛЯ
Бизнес-моделей для мини-отеля существует как минимум три. Первый вариант – это просто уменьшенная копия «большой» гостиницы, с сохранением ее основных атрибутов – стойки ресепшн, дежурного персонала, помещения для сервировки завтраков, и десятка-другого номеров со встроенными санузлами. На площади коммунальной квартиры такой бизнес, как правило, организовать невозможно, и в реальности подобные мини-гостиницы создаются на базе коммерческих помещений, занимая целые этажи или отдельные небольшие строения. Этот формат предполагает существенные инвестиции и наличие у предпринимателя опыта в организации мини-гостиниц.
Для успеха отеля очень важен индивидуальный дизайн и ремонт. Наличие у отеля какой-то «изюминки» наверняка запомнится лучше, чем безликий евроремонт – присматривая квартиру для мини-отеля, стоит держать в уме и этот фактор.
Поэтому, на практике, из коммунальной квартиры обычно получается хостел или минимальная версия апарт-отеля. Под вторым вариантом понимается преобразование квартиры в набор небольших студий, где каждая со своим кухонным уголком и санузлом, но все они объединены общим коридором и выходом на лестницу. В петербургских коммуналках обычно помещается от двух до десяти таких студий – в зависимости от метража.
И по ведению бизнеса, и по целевой аудитории, хостел и «апарт-отель» сильно разнятся. В последнем зачастую нет постоянно присутствующего персонала, а заселение и отъезд происходит в заранее согласованные часы. Этот тип мини-отелей ориентирован в первую очередь на семейный туризм, поскольку в нем можно расположиться с детьми, а при желании – готовить себе еду.
В целом бизнес отеля на базе студий очень похож на посуточную сдачу квартир, с той лишь разницей, что номера-студии более компактны и собраны в одном месте. Такая форма бизнеса подойдет предпринимателю, который не готов посвящать мини-отелю все свое время. По закону управлять «апарт-отелем» может и сам владелец, без образования юридического лица, заключая с гостями договоры краткосрочного жилого найма.
Хостелы, наоборот, представляют собой предприятия «непрерывного цикла». Они рассчитаны на молодых путешественников, которым требуется лишь место для ночлега. Число проживающих в комнате обычно не превышает четырех-шести, хотя в европейских хостелах существуют и 20-местные номера. Высокая «плотность населения» предполагает наличие дежурного администратора, который управляет заселением гостей, организует завтрак, следит за порядком и чистотой. В зависимости от размера хостела, уборкой занимается или администратор, или горничная. Питание ограничивается завтраком на общей кухне, а в остальное время можно приготовить себе чай-кофе.
Удельная выручка с «метра» у работающего хостела обычно выше, чем у «апарт-отеля» того же уровня комфортности – из-за более плотной «населенности» Однако у первого больше накладные расходы – за счет зарплаты персоналу, объема стирки-уборки, организации питания. А вот по затратам на открытие бизнеса открыть хостел может оказаться дешевле и быстрее, чем «апарт-отель». Поскольку не требуется проводить кардинальную перестройку квартиры с обустройством дополнительных санузлов и кухонь. Бывает, что при удачной планировке квартиры его удается запустить, ограничившись лишь ремонтом помещения. Как дорого обойдется ремонт? Для старого фонда стоимость приведения убитой» квартиры в состояние евроремонта лежит в диапазоне от 30 тыс. руб. за кв. м. до «бесконечности».
При создании «апарт-отеля» обойтись без перепланировки не удастся. Как и в любых других случаях, это нужно официально согласовывать, иначе квартиру будет сложнее продать когда-нибудь в будущем. Да и в случае коммунальных аварий, повлекших ущерб соседям, наличие самовольной перепланировки сделает владельца мини-отеля виновной стороной.
По гибкости бизнеса скорее выигрывает «апарт-отель», так как при неблагоприятной конъюнктуре рынка его можно перевести в режим длительной жилой аренды. Хостел – это машина, которая все время должна быть «на полном ходу», а если число гостей падает ниже определенного уровня, возможны убытки ввиду постоянных затрат на обслуживающий персонал.
КРИТЕРИИ ОТБОРА КВАРТИРЫ
Подбирая квартиру под мини-отель, следует прежде всего обратить внимание на местоположение и доступность от вокзалов, аэропорта и станций метро. Разумеется, центр города – это плюс. Все-таки туристы приезжают знакомиться с историческими достопримечательностями, а не исследовать кварталы современных многоэтажек. Больше всего действующих мини-отелей в районе Невского проспекта, Московского вокзала, станций метро «Сенная», «Владимирская», «Чернышевская»…
Как далеко мини-отель может располагаться от вокзала или станции метро? Европейский опыт подразумевает, что человек с чемоданом на колесиках должен потратить не более десяти минут пешком, чтобы попасть от остановки транспорта к месту размещения. За это время можно не торопясь преодолеть около 700 м. К слову, близость к транспортной инфраструктуре более критична для «апарт-отелей», чем для хостелов, поскольку их целевая группа (семьи и пары) обычно путешествуют с бóльшим багажом, чем студенты и другая молодежь.
Для поиска подходящей квартиры будущему владельцу мини-отеля можно воспользоваться нашими услугами «По подбору помещения», задав район и площадь квартиры. «Для коммунальных квартир старого фонда характерны цены от 90 тыс. руб. за кв. м, поэтому предложения квартир площадью 60 -150 кв. м начинаются от 8 млн руб. Речь идет о помещениях с очень большим износом, требующим полного ремонта. Но и здесь собственники часто завышают цену на 0,5-1 млн руб. в расчете на торг, который в случае с коммунальными квартирами в Петербурге совершенно уместен».
